钟伟详解疫情对房地产的八大影响_详细解读_最新

编者按:本文来自经济观察网,作者:程璐洋,36氪经授权转载

疫情之下,各行业复工程度不一,经济影响显现。

对房地产行业,新冠疫情会带来哪些影响?企业端和政策端可能的应对方式有哪些?3月1日,北京师范大学金融研究中心主任钟伟在浦山讲坛在线讲座中,分享了他的思考。

钟伟认为,新冠疫情对各个产业的影响是不对称的。对餐饮、旅游、文旅、航空、运输行业的影响,几乎是灾难性的;对医疗防护行业,可能提供了一个意外的需求;对中国房地产的影响,其实没有对中国的制造业和外贸影响那么大。

因为房子可以推迟购买,但还是要买,房地产的需求,是被推迟但并没有消失的需求。这也决定了疫情对房地产的影响可能跟其他领域有些不一样。

具体来说,疫情对房地产的影响概括为以下八点:

一、别指望涉及房地产的政策重大调整

房地产属于实体商品,尤其是商品房,涉及到水泥、建材、上下游产业、家居、家电、汽车等等,产业链条非常长,是重大的实体商品。

但无论有无疫情,关于房地产“房住不炒”基本的定论,以及现在还不知道具体内容的所谓长效机制,黑色的箱子,这两样东西都不会有太大的变化。

也就是说,即便做出了短期的宏观经济刺激政策的调整,可能房地产也不是最主要的受益部门,这是一个大的政策的基调。

二、需求仍在,只是被延迟了,下半年暖和

之所以说需求仍然在,只是被延迟了,是因为在冬季本不是房地产施工和交付的高潮,也不是销售特别好的时候,一般来讲,开春之后,开复工会多一些。房地产的销售,一般在春节前和春节后的一小段的时间,也就是3、4个月的时间;由于季节性施工的因素,并不清楚房地产行业的建筑施工企业的复工情况和复工率最后会怎么样。

但总体而言,在4月份之前,房地产在供给侧都不会有明显的改观,从需求被延迟,供给减少这个角度来说,也许下半年房地产市场总体的气氛还是比较暖和的。因为全年相对比较稳定的需求,都被压缩和集中到疫情过后人们的社会经济生活恢复正常之后再进行。

所以房地产行业受到的比较明显的负面影响主要在供给,而不在需求,可以估测,由于供给和需求冲击的不对称性,整个房地产从短期来看,下半年相对来说氛围会稍微宽松一些。

三、老旧小区改造成为话题

在疫情之后,可能会有一些重大的项目建设,以保证决胜全面小康等诸如此类的大目标都要实现。中央也说了,有信心有能力继续维持2019年决定的2020年社会经济发展的总体目标。

结合到房地产领域,最实际的也可能是中国百姓比较关注的,也容易给政府带来口碑的,是老旧小区改造。

住建部同发改委和财政部在全国做了一个摸底调查,需要改造的老旧小区有17万个,涉及到的居住人口超过一个亿。这些老旧小区的改造包括供电网络、电梯、小区道路的改造,在疫情之后,老旧小区改造的紧迫性更加突出了。

根据上海疾控中心张文宏医生的介绍,目前不幸的病死者中90%以上年龄在75岁以上。老旧小区其实是老人居住相对比较集中的地方,所以对老旧小区的改造,比如说社会化养老、小区急救、医疗等通道的开通,提升居住品质,还是很紧迫的。

对17万个老旧小区的改造,值得呼吁改进,这是涉及到至少上万亿投资的一件事。

现在的一些做法可能也需要与时俱进,因为现在做法是以业主为主体,小区为主导,地方政府做引导,然后政策做一个配套。但实际上对一个老旧小区进行整体的提升和改造,需要大量的人力物力投入,没有自上而下的政策和资源的分配,要依赖于业主和社区、依赖于基层政府,完成这个事情是极其困难的。

四、房地产板块可能分拆

做房地产开发的企业,更多关注公司价值、股东价值的实现。过去,不管是建筑施工、销售型物业、持有型物业、物业管理,都在一个集团内整体挂牌上市。

真正把房地产细分成板块,持有型物业、开发销售型物业、物管公司或者跟房地产相关的科技数据类的公司切成板块,分别上市的企业不是太多,但在疫情当中,不同的业务板块所受到的疫情冲击是不对称的。

比如说物业管理在这次疫情当中,比官办社区更密切地牵涉到隔离在小区里的居民生活的便利性。有一些优质的具有物业管理的房地产企业,物管部门受到追捧,估值比较好。

销售型住宅主要是商品房的估值,这几年受到政策限制比较多,表现也还算差强人意。

第三个板块是商办,一些商场都歇业停业,办公楼酒店也歇业停业了,暂时难以开复。再重新开张营业时,可能也需要对写字楼、酒店、宾馆、餐饮场所进行改造,比如说,集中式空调系统要改造,这一块估值现在来说不太好。

有一些房地产企业可能还有科技类板块、大数据类板块。在疫情当中,你所居住的房屋舒适性,是不是具有恒温、恒湿、恒阳、新风系统等等就变得特别重要。住宅的舒适性和科技含量,尤其是居住的空气质量变得特别重要。

所以持有型物业、销售型物业,以及物管科技在市场上所受到的追捧程度跟估值不一样。以前都是打包把它放在一块上市,有可能在疫情之后,一些房地产的头部企业需要考虑这个问题,公司治理需要进行变革。也许有一些大的房地产企业集团,会形成一个模块化的管理方式。公司本身也存在着分拆成为板块上市的可能性。

五、持有型物业发行REITs

持有型的物业,包括写字楼、商场,由于受疫情影响,收益受到限制。现在还不清楚对这些集中在写字楼、商场的商业业态到底带来怎样的冲击?

现在整个政策相对来说比较中性,绝对不会有特别大的宽松,在这种背景之下,房地产企业的资金链条绷得比较紧,迫使他们必须重新考虑对持有型物业推出REITs(房地产信托投资基金)的必要性。

2019年年底,许多房地产企业已经在考虑对持有型物业在海外挂牌,以换取现金流。疫情之后,持有型物业占比较高的房地产企业,会有更多热情推进将持有型物业到海外挂牌。

也许价格不是特别好,毕竟收益受到影响,但如果能够使企业的财务结构有所改善,尤其是现金流状况更加稳健的话,还是会有相当多的企业愿意去做。

六、绿色科技住宅、第二居所概念崛起

疫情之前,大家买房更多是看房子的面积,较少考虑房子的品质。在疫情之后,房屋的品质就会变得特别重要,房屋位置当然也很重要,所以有可能带来科技住宅、绿色住宅,包括第二居所的概念的崛起。

对居住在16个超过千万人口的超大都市的热情,尤其是居住在这些都市的核心区,超高容积率的住宅的热情可能会降低。可不可以不选择这16个千万级人口的城市,选一个比如说500到1000万人口也相当不错的城市,同时选择绿色住宅、低密度住宅?

或者我在市中心即便拥有了为了上下班方便、社交方便的住宅,能不能在郊区拥有第二居所?毕竟第二居所是一个随时可以躲避城市喧嚣,或者像新冠这样疫情冲击的场所。

所以我相信绿色住宅中低密度住宅,第二居所的概念可能会有所提升,除了区域方面的变化之外,我相信对品质的要求变化会比较多。

七、改善性住宅政策待调

可以猜测,在住宅和居住本身,也许政策对所谓的改善性需求不会有那么严厉的限制。毕竟如果要在今后一段时间,维持相对比较正常的经济增长,使得2020年全年的经济增长离6%左右目标不太远的话,房地产还是一个特别重要的产业。

房地产既要戴着镣铐跳舞,不超出“房住不炒”,不影响长效机制,同时又要市场相对需求理性,那么改善性需求是最重要。

改善性需求的特点就意味着这些人已经买过房了,他们只是因为工作,因为孩子就学,因为老人养老等一系列家庭需求的变化,使得需要重新改善自己的居住条件。

在中国的一些大中城市,改善性居住已经逐渐成为住宅购置的一个主要的需求。首次置业当然很重要,但是改善型需求也很重要,现在的政策框架是对首次置业有好处的,对首次置业之外的其他改善性需求政策的限制还相对比较多。

要看新冠疫情之后,对市场当中的比较重要的改善性需求的政策限制,能不能够稍有放松。

八、房地产产业布局向东南沿海转移

房地产产业布局可能也会有所变化,地理上的布局更偏向京广线以东、长江以南的东南沿海部分。之所以中国东南沿海的房地产市场变得比较重要,原因是:

首先,珠三角和长三角的城市群能够承载相对比较多的人口和产业,地方政府的治理能力相对来说强一些;其次,医疗和教育资源相对比较好;再者,经济实力方面有一定的活力。例如说珠三角,万亿GDP以上的城市就有不少,有广州、深圳、佛山,未来可能还有东莞;在长三角的区域,万亿级GDP以上的城市更多一些,有上海、南京、苏州、杭州,宁波、南通、合肥都是万亿或者潜在的万亿级城市。

总体而言,在疫情之后,房地产的重心也跟产业重心一样,会进一步向东南沿海迁徙,在一定程度上加大房地产和产业整个布局的不均衡性。

这就是我们观察到的新冠疫情对中国房地产的八点影响。

房地产行业在中国还远没有走到需要退潮的过程,毕竟整个居住条件、城市化率还不是太高。通常说,中国目前8.5亿-8.6亿的城镇人口,大约有一半人住在2000年之后建成的新房,还有一半住在2000年之前的老房子,这些房子离现在已经20多年了,居住的舒适性以及卫生条件等等,都不是特别乐观。

由于房地产的真实需求还在,我们相信疫情之后,无论是政府、企业还是购房者,都会采取更加审慎而理性的态度。

交流

问:日前出台了诸多稳楼市政策,意在缓解房地产企业的资金周转压力,房地产企业当前应对资金流动性问题,需要做哪些举措?

钟伟:关于资金压力方面,其实房地产企业可以做的相对来说比较少,无非就是放慢购置的速度,降低财务的杠杆率,以及出售一些手持现有的资产,加大促销力度等等。但这都是收缩式的、防御式做法,并不能从根本上、长期上解决问题。

从根本上长期解决问题,仍然依赖流动性和货币政策。

央行最近表态说,货币政策还有较大空间,请注意较大空间,不是较小空间,能够灵活地运用多种工具来保证整个社会经济发展目标如期实现。这样的话,就意味着整个包括房地产在内的行业资金的保障,能够在合理充裕的水平上得到供给。

只是在过去相当长的时间,对房地产,无论是建筑类贷款、开发类贷款,还是按揭类贷款都有非常严格的规模限制,这些规模限制给房地产企业穿上了紧身衣,财务杠杆率比较高的企业,发展受到了限制。中小房地产开发企业逐步退出了市场,头部的房地产企业由于策略的不一样,财务状况的紧张情况也不一样。

总体上,我相信包括房地产企业的资金、财税政策,在下半年会稳中略有松动的,只是享受到的没有其他行业尤其像基建等所受到的优惠那么多而已。

问:近期观察到流动性暂时宽松的状况,资金下半年会流入股市还是楼市?

钟伟:货币政策是个总量工具,信贷政策才是结构性工具。把资金放出来后,除非是中央直接给地方基层政府去花的钱,或者是通过国有经济体系去配给的钱,要资金在行业间企业间进行一个精准的分配是困难的。所以资金放出来之后,要保证这些资金一定不能够进股市,或者一定不能够进楼市,这本身是很难完成的目标。

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